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　　□趙卓文
　　2013年廣州新建住房平均成交價格快速上升。這一方面是地價、樓價上漲的結果汽車借款。另一方面，是新建住房供應結構發生了重大改變。
　　在廣州，大面積、大戶型、高單價的住房套型結構比例在提高。144平方米以上套數比例已經占到市場的3裝潢0%左右。而廣州存量住宅中，144平方米以上戶型只占10%左右。過去幾年一手商品住宅的成交結構中，144平方米以上戶型所占比例也就15%左右。
　　廣州商品房“富人化”傾向明顯，反映在新建住房成交套均面積上，2010年為110平方米，2011年為116平方米，2012年為114平信用貸款方米，三年平均值是113平方米。
　　這怎麼看都是一個“超標”的數字。廣州正面臨建設用地不足的問題。如果戶均面積能夠下降20平方米，對土地資源的集約利用債務整合無疑更有利。
　　值得註意的是，大面積、大戶型總是對應高永慶房屋房價。平均戶型越大，單價越高。
　　讓我們再看看另一個數據：過去三年，廣州二手房成交的套均面積為83平方米。如果說，二手房的成交總價在很大程度上能反映“剛需”自住需求的支付能力。當廣州普通自住型“剛需”只能負擔83平方米的二手房時，開發商供應的一手房套均面積卻達到113平方米！
　　另一個有趣的數字是，廣州當前公租房的平均戶型面積為53平方米。對公租房的建設標準，社會上有很多不同的意見。如果結合廣州的實際情況，廣州人均住房面積已接近23平方米，公租房面積確實不宜過小。雖然住建部文件中，建議為40平方米左右。廣州公租房適宜的標準應為一房一廳45平方米左右，兩房一廳60平方米左右。
　　多年以來，中國的房地產調控一直強調“調需求”，從“限貸”、“限購”到“限售”，從交易環節加稅，到二手交易所得征收20%稅，都是為了抑制需求。事實上，房地產調控忽略了一個重點，就是要調結構。2006年曾出台了對戶型面積的“7090”政策，後來由於各種利益博弈，“7090”已經在很大程度上失去了約束力。要控制房價，必須調整樓市的產品結構；而要調結構，必須對房地產的運行機制進行改革。
　　（作者是知名房產專家，摘自其新浪微博）
　　趙卓文　　（原標題：113和83：廣州住房結構亟需調整）